Srbija i nekretnine: Triput meri, jednom seci – kako izabrati kvalitetan stan

U aprilu je konačno potpisala ugovor, ali pre nego što se skrasi, moraće da sačeka još nekoliko meseci. zato što njen novi dom od 55 kvadrata u potpunosti mora da se renovira.

„Ni ovaj stan mi ne odgovara, ali zbog visokih cena više nisam imala izbora”, kaže Abusita za BBC na srpskom.

Osim cena, pri odabiru stana glavobolju može izazvati i neizvesnost oko kvaliteta stana i zgrade.

„Osvetljenost, provetrenost, raspored prostorija, izolacija, zidovi, okruženje, blizina drugih objekata, na sve to moramo da obratimo pažnju”, kaže Iva Čukić, arhitektica i direktorka organizacije Ministarstvo prostora, za BBC na srpskom.

Uprkos pandemiji korona virusa i rastu cena, u prva tri meseca 2022. godine je sklopljeno oko 47 odsto više kupoprodajnih ugovora u odnosu na isti period 2019, navodi se u izveštaju Republičkog geodetskog zavoda (RGZ) iz aprila.

Prema istim podacima, tržište nepokretnosti je u odnosu na prošlu godinu poraslo za 21 odsto u Beogradu, gde je i prodat najskuplji kvadrat stana u Srbiji po ceni od 9.114 evra.

Prosečna cena po kvadratu je daleko manja.

„Prosečna oglašavana cena u Beogradu u starogradnji je 2.095 evra, a u novogradnji 2.249 evra po kvadratu”, navodi Jasmina Gavrilović Dražić iz 4zida.rs, sajta za oglašavanje nekretnina, za BBC na srpskom.

Abusita, Palestinka koja već 21 godinu živi u Srbiji, provodila je sate na sajtovima agencija za nekretnine i društvenim mrežama u potrazi za stanom.

Ali oglasi su mogli da joj pruže samo osnovne informacije kao što su lokacija, spratnost i fotografije.

„Tražila sam na sve strane, išla sam da gledam svaki stan koji mi se svideo.

„Međutim, kad odem, jednostavno nije to to”, kaže.

Iako je nekada gledala i po tri stana dnevno, često su bili u lošem stanju i zahtevali skupo renoviranje, kaže.

Porodične okolnosti su je ubrzale u kupovini, te se odlučila za stan i lokaciju kojima nije u potpunosti zadovoljna.

„Na sve to ću morati da uložim još barem 15.000 evra za renoviranje i nekoliko meseci čekanja”, navodi.

Ono što oglasi retko pružaju jesu informacije o kvalitetu stana i infrastrukturi.

Kupac za to mora sam da se pobrine, a arhitektica Iva Čukić ima nekoliko saveta na šta treba obratiti pažnju.

„Na prvom mestu, osvetljenost, a važno je da svaka prostorija ima prirodnu ventilaciju.

„Potom, raspored i da li su sve prostorije odgovarajućih veličina da u njih stane nameštaj, a da možemo komforno da se krećemo”, objašnjava ona.

Dodaje i da na prvi pogled može da se vidi da li su dnevne i noćne zone razdvojene, a koliko je udaljen sanitarni čvor.

„Slede kvalitet izgradnje, zidovi, visina plafona i završni slojevi poput parketa i pločica”, kaže.

Kucanjem u zid, kaže, možemo da prepoznamo da li je korišćen odgovarajući materijal.

Gips proizvodi prepoznatljiv, „šupalj” zvuk, zato što je i sam zid takav.

„To nije adekvatna zvučna izolacija u odnosu na prostorije izvan stana.

„Ako imamo gipsani zid između nas i komšija, to je praktično kao da živimo u istom stanu”, kaže Čukić.

Za zidove koji dele stanove trebalo bi da budu korišćeni opeka, giter blok ili neki čvršći materijali, dodaje.

Oni iznutra omogućavaju zvučnu izolaciju od komšija, a spolja termoizolaciju.

„Odgovarajuću zvučnu i toplotnu izolaciju od kiše, snega i hladnoće pruža i dobra stolarija – bilo da je drvena ili aluminijumska”, objašnjava.

Ali sam stan nije jedina stvar koju treba imati na umu.

Opremljenost zgrade, parking, zajedničke prostorije, stepenište i vrsta grejanja (centralno ili na struju) – sve su to detalji na koje treba obratiti pažnju, kaže Čukić.

Okruženje u kom kupujete stan je takođe važno istražiti, kaže Čukić.

Kada birate dom, treba obratiti pažnju na okolinu i sadržaj koji će vam olakšati ili obogatiti život.

„To su prostori za rekreaciju i kulturne sadržaje, blizina javnog prevoza, vrtići i škole”, kaže.

Procene su da bi najzdravije bilo da je prva uređena zelena površina najviše 400 do 500 metara udaljena od stana, dodaje.

Osim neposrednih elemenata, kaže da bi kupci trebalo da se raspitaju i o planiranom urbanističkom razvoju – da se ne bi desilo da vam lep pogled na zelenu površinu sutradan bude zamenjen zgradom.

„Odjednom od lepog, otvorenog prostora počnete da se osećate kao da ste u nekom tunelu”, navodi.

Anja Matić, koja je u potrazi za stanom u Beogradu već nekoliko meseci, kaže da što je više kriterijuma imala, to joj je izbor bio manji.

„Iako pravim sve više kompromisa kako vreme prolazi, po pitanju cene, lokacije, kvaliteta, spratnosti i rasporeda prostorija, i dalje ne mogu da nađem odgovarajući stan”, kaže ova nastavnica engleskog jezika.

„Zbog toga se neretko razočaram i polako počinjem da gubim nadu, strpljenje i živce.”

Bez obzira na grad, cene po kvadratu se razlikuju za staru i novu gradnju.

Starogradnja je po pravilu jeftinija.

U Beogradu je prosečna oglašavana cena stanova u starogradnji 2.095 evra po kvadratu, a u novogradnji 2.249 evra, podaci su portala 4zida.rs.

Ipak, cene variraju i u zavisnosti od opština, a u Beogradu prednjači Savski venac.

„Stanovi u Beogradu koji se prodaju u starogradnji, u proseku stoje na našem sajtu 66 dana”, navodi Jasmina Gavrilović Dražić iz 4zida.rs.

U Novom Sadu i Nišu slika je malo drugačija, dodaje.

„Prosečna oglašavana cena u starogradnji u Novom Sadu je 1.671 evro po kvadratu, a u novogradnji 1.852 evra.

„Oglasi na sajtu stoje slično kao i u Beogradu, 69 dana”, navodi.

Cene su nešto niže u Nišu.

„Oglašavana cena kvadrata u starogradnji je 1.187 evro, a u novogradnji 1.755 evra”, kaže.

Uprkos razlici u ceni, Čukić smatra da su stariji stanovi, izgrađeni posle Drugog svetskog rata, neuporedivo kvalitetniji.

„Svaka soba, kao i kuhinja i kupatilo, imaju prirodnu ventilaciju i osvetljenost, što u novogradnji nije slučaj”, objašnjava.

Kuhinjski prostor za veće domaćinstvo je nešto što često nedostaje u novogradnji, ističe.

„To su te nijanse koje prave razliku između komfornog stana iz socijalizma za četvoročlanu porodicu i novogradnje gde se mnogo više sadržaja pakuje u manji prostor, a čemu se mi prilagođavamo”, kaže Čukić.

Abusita kaže da su je prijatelji savetovali da kupi stan u starogradnji.

„Shvatila sam da mi je to bilo sigurnije zbog kvaliteta i čistih dokumenata”, kaže.

Anja Matić i Najat Abusita dele isto iskustvo – obe su pronašle stan koji su htele da kupe, ali postojao je problem sa papirima.

U Anjinom slučaju, na oglasu je stajalo da je stan u novogradnji odmah useljiv i uknjižen.

„Oduševila sam se stanom i htela sam da ga kupim.

„Tek tada su mi rekli da još neko vreme nije useljiv, a da neki stanovi u zgradi i dalje čekaju legalizaciju”, priseća se ona.

Uz pomoć advokata saznala je da je ceo sprat izgrađen bez građevinske dozvole, posle čega je odustala od kupovine.

Prvo što se proverava je vlasništvo stana i da li je uknjižen, objašnjava Nevena Vještica, pravnica u advokatskoj kancelariji Davida Vještice i agenciji za nekretnine Dukat.

U slučaju da stan nije uknjižen na vlasnika, postoji nekoliko opcija.

„Traži se dokaz o vlasništvu i razlog zbog kog stan nije uknjižen na vlasnika.

„Vlasnik zaista može biti vlasnik na osnovu rešenja o nasleđivanju koje nije proknjiženo, stoga bi tada trebalo tražiti rešenje o nasleđivanju ili ugovor o poklonu”, kaže pravnica.

Dodaje da su ljudi često nasleđivali stanove pre nego što su ostavinske rasprave počele da se rade kod javnih beležnika.

„Dobije se rešenje o nasleđivanju koje mora fizički da se odnese u katastar i podnese zahtev za uknjižbu na novo ime.

„Mnogi to nisu radili misleći da ceo proces može da se završi za mesec-dva, ali nekad zapravo treba i do pola godine”, objašnjava.

Abusita je imala slično iskustvo prilikom kupovine stana.

„Nije bio uknjižen na vlasnicu, zato što naslednica nije odnele papire u katastar posle smrti člana porodice”, priseća se.

Vještica kaže da se često dešava i da su stanovi iz otkupa, te da vlasnici još nisu otplatili sve rate.

„Postoje raznorazni načini sticanja vlasništva koji nisu prošli kroz knjige, iako je sve uredno”, navodi.

Smatra da je najvažnije da je sam stan uknjižen.

„Kada su čisti dokumenti, novi vlasnik može automatski da se uknjiži posle 20 dana”, objašnjava.

Međutim, stan koji još uvek čeka na legalizaciju, dodaje, ne može da se prometuje.

„Postoji mogućnost da se kupi i takav stan, ali se spušta cena.

„Traži se termin kod notara i prilaže se sva dokumentacija koju vlasnik stana poseduje”, objašnjava.

Ali pošto notar odbija da overi ugovor o kupoprodaji nelegalizovanog stana, advokat ulaže prigovor i šalje sudu.

„Sud nakon izvesnog vremena nalaže ili ne nalaže notaru da overi ugovor.

„Uglavnom nalaže overu ugovora ukoliko smatra da je sva dokumentacija u redu”, navodi.

Vještica dodaje da je kupovina nelegalizovanog stana rizična.

„Kupcu niko ne može da obeća kada će taj stan da se legalizuje, zato što sve zavisi od situacije do situacije, same zgrade i investitora.

„Uglavnom se takvi stanovi legalizuju, nikad nisam čula da se neka zgrada ruši, ali kad će se to desiti je nezahvalno obećavati”, kaže.

Iako se cene na tržištu nekretnina uvek menjaju, ta promena je bila i te kako vidljiva početkom 2020. godine.

Jasmina Gavrilović Dražić iz 4zida.rs kaže da je pandemija korona virusa vreme puno izazova za tržište nekretnina.

„Međutim, ostalo je imuno na njih, kao i na krizu zbog rata u Ukrajini.

„Broj kupoprodajnih ugovora u prvom kvartalu 2022. godine je veći za 6,7 odsto u odnosu na isti period 2020″, navodi Gavrilović Dražić.

Dodaje da je u prva tri meseca ove godine u tržište nekretnina uloženo 1,6 milijardi evra.

„To je za oko 22 odsto više u odnosu na isti period prethodne godine, a čak 47,3 odsto više u poređenju sa 2019. godinom”, kaže.

Tu razliku je osetila i Abusita.

Ona je 2019. godine prodala stan od 150 kvadrata, malo pre nego što su cene drastično skočile.

„Ja sad za te pare nisam mogla da nađem stan odgovarajuće kvadrature za mene i troje dece”, kaže ona.

Čukić objašnjava da postoji nekoliko razloga za skok cena.

„Prvi je povećana potražnja, drugi je porast cena građevinskog materijala, pogotovo posle izbijanja pandemije korona virusa, a treći je ograničena količina građevinskog zemljišta.

„To usporava rast ponude u odnosu na potražnju”, kaže ona.

Republički geodetski zavod je, dodaje, objavio da samo pet odsto stanovništva kupuje stanove, od toga 84 odsto u gotovini, a oko 16 iz kreditnih sredstava.

„Na osnovu tih podataka možemo da zaključimo da se trenutno stanovi ne kupuju radi rešavanja stambenog pitanja, već radi investicije”, kaže Čukić.

Stanovi se tretiraju kao roba, dodaje, što može dovesti do balona na tržištu nekretnina i toga da stanovanje bude još nepristupačnije za stanovništvo.

„U Španiji smo imali primer toga da je taj balon eksplodirao i doveo do krize, a pitanje je kad će se to nama desiti”, ističe ona.

Mahmud Bušatlija, ekonomista i arhitekta, objašnjava da većina stanovnika u Srbiji nema mogućnost da dođe do stana čak ni putem kredita, ukoliko se u obzir uzme to da je prosečna plata 600 evra.

Sa tolikom platom, možete da otplaćujete oko 200 evra kredita mesečno.

„Ako pogledamo kredite na deset godina, to znači da ne možete uzeti kredit veći od 20.000 do 25.000 evra, a za taj novac u Beogradu više ništa ne možete da kupite”, navodi.

Dodaje da u slučaju kada neko ima platu manju od prosečne potrošačke korpe, koja za februar iznosi malo više od 81.000 dinara, nema mogućnost da vrati kredit.

„Kredit bi trebalo da bude neko poslednje utočište, kad nemate nijedan drugi način da kupite stan”, savetuje.

Navodi da je vrlo teško dokučiti kako se uopšte stvara cena na tržištu poput srpskog, ali da bi ulogu u tome trebalo da igra i infrastruktura.

„Sve analize postojeće infrastrukture u glavnom gradu pokazuju da je ona devedesetih godina prošlog veka otprilike mogla da pokrije grad od 1.200.000 ljudi, a sad je to dva miliona, skoro dvostruko više”, objašnjava.

Ukoliko se neki grad udvostruči, infrastruktura mora da se prilagodi, dodaje.

„Agencije za nekretnine se takođe ne bave gradskom infrastrukturom, niko ne zna ništa o tome, na primer, kakav je pritisak vode i da li ima padova, a po zakonu bi morali da daju informacije o svim manjkavostima stana”, ističe.

Kako država može da pomogne?

Čukić kaže da podaci RGZ-a pokazuju da su cene kvadrata u neprestanom rastu u svim gradskim opštinama u Beogradu, još od 2017. godine.

„Zabrinjavajuće je što bi, prema nekim istraživanjima, otprilike 70 odsto stanovništva u prestonici moglo da spadne u kategoriju ljudi kojima treba podrška pri stanovanju, što znači da su oni preopterećeni troškovima stanovanja”, objašnjava.

Dodaje da glavni grad nema jasne stambene politike, a da ne postoji ni nacionalna strategija koja bi omogućila rešavanje stambenog pitanja većeg broja ljudi.

„Stambeno pitanje je prepušteno tržištu koje diktira cene”, navodi.

Sa tim je saglasan i Bušatlija, koji kaže da nigde ne valja da se država meša, ali da mora da ima dobre zakone i nadgleda njihovo sprovođenje.

„Kada imamo situaciju da građani ne mogu da priušte kredit, država može da subvencioniše određene kategorije, kao što to radi izgradnjom stanova za vojsku i policiju.

„Takođe, može da se odrekne određenog prihoda koji bi dobila nekom investicijom, poput plaćanja taksi za izgradnju infrastrukture ili poklanjanjem državnog zemljišta”, navodi.

Čukić ističe da se kriza u stambenom sektoru ne dešava trenutno samo u Srbiji, nego širom sveta.

„Izveštaji Ujedinjenih nacija pokazuju da je svetsko tržište nekretnina čak 36 puta vrednije od svog zlata, a od toga je 80 odsto bogatstva u stanovima.

„To je generalna tendencija, a primetna je i kod nas”, kaže.

Ali za sve one koji nisu obeshrabreni i trenutno traže stan, Abusita ima nekoliko saveta.

Prvi je da je najbitnije naći stan koji ima čiste papire, makar trebalo da se renovira.

„Tada je važno pre kupovine izračunati koliko novca je potrebno za renoviranje, kako ne bismo zapali u finansijske probleme.

„Sad moram da plaćam kiriju u iznajmljenom stanu, a račune u novom i majstore, o tome mora unapred da se razmišlja”, kaže.

Dok Abusita čeka da se preseli u novi dom, Matić nastavlja potragu.

„Imam osećaj da što duže čekam, da su stanovi sve skuplji.

„Ne znam da li ću na kraju da odustanem”, kaže ona.