Ko u Srbiji ima novca da odjednom isplati cijeli stan

Piše: Milorad Vesić

Gotovo 900 miliona evra u kešu, procirkulisalo je tokom trećeg tromesečja ove godine tržištem nekretnina u Srbiji. Takav zaključak mogao bi se izvući iz nedavno objavljenih podataka Republičkog geodetskog zavoda (RGZ), prema kojima je tokom tri letnja meseca ukupan obim novčanih sredstava na tržištu nepokretnosti iznosio više od milijarde evra (na osnovu registrovanih ugovora), pri čemu je, kako se navodi, čak 87 odsto kupljenih nekretnina plaćeno gotovinom, a ostatak iz kredita. Taj procenat je i u prvih pet meseci ove godine bio iznad 80.

Za zemlju u kojoj propisi ne dozvoljavaju gotovinske novčane transakcije veće od 10.000 evra, ovakav podatak bi mogao da ukaže na postojanje neke anomalije ili makar na kvalitet kontrole tokova novca. Tim pre, što, prema Nacionalnoj proceni rizika od pranja novca i finansiranja terorizma za period od 2013. do 2017. godine, upravo tržište nekretnina spada u najizloženije sektore od pretnji od pranja novca.

Kad se na sve to doda podatak da prosečna plata u Srbiji jedva prelazi 500 evra, a da kupci nekretnina u tako velikom procentu isplaćuju desetine, pa i stotine hiljada evra odmah u celosti, umesto godinama na rate, čini se opravdanim pitanje da li se i kako kontroliše poreklo novca koji je u opticaju na domaćem tržištu nekretnina.

Potpredsednik Upravnog odbora Udruženja poreskih savetnika Đerđ Pap za Al Jazeeru ukazuje da Srbija ima dobre propise u toj oblasti, ali da je uvek pitanje kako se oni primenjuju, odnosno da li ih sve nadležne institucije dosledno primenjuju.

“Moguće je da se tolika količina keša vrti baš zato što neko dosledno primenjuje propise. Na primer, banke su dužne da provere svaku veću količinu novca koja se uplati. Dakle, ako neko uplati sumu preko 10.000 evra na račun, banka će ga pitati odakle mu taj novac. U takvim situacijama, oni koji ne mogu da objasne poreklo novca, mogu da se odluče da plate gotovinom, na ruke prodavcu, umesto preko banke. I to može biti deo objašnjenja”, kaže Pap.

Na pitanje da li podatak da je 87 odsto nekretnina u Srbiji u jednom tromesečju kupljeno za gotovinu treba da se tumači kao “zvono za uzbunu”, finansijska forenzičarka Miroslava Milenović odgovara da može, ali i ne mora.

“Sve zavisi o kojim ciframa pričamo. Više je pitanje cena stanova, količine i porekla novca. Jeste indikativan taj podatak, ali s druge strane, inače je u ekonomiji Srbije prisutno dosta keša. U Srbiji je propis da sve transakcije preko 10.000 evra ne mogu da budu gotovinske, ali je pitanje koliko se to poštuje”, kaže Milenović.

Porijeklo novca za stan – tetka

Pored banaka, jedna od glavnih karika u lancu prodaje nekretnina su i javni beležnici, koji podležu propisima o sprečavanju pranja novca i imaju obavezu da nadležnim državnim organima prijave svaku sumnjivu transakciju i dužni su da se pridržavaju Smernica za procenu rizika od pranja novca.

Najvažnije su sadržane u Listi indikatora za prepoznavanje lica i transakcija za koje postoje osnovi sumnje da se radi o pranju novca ili finansiranju terorizma. Neki od indikatora za sumnju povezuju se sa situacijama u kojima je klijent, prema javno dostupnim informacijama, povezan sa kriminalnim miljeom,

ili sa povezanim licima učestalo obavlja kuporodaje nekretnina po netržišnim uslovima ili postoji sumnja da sredstva plaćanja iz kupoprodajnog ugovora potiču od pozajmica za koje se ne može utvrditi poreklo sredstava.

Poslednji indikator podseća na slučaj novog ministra policije Aleksandra Vulina, koji je pre nekoliko godina tvrdio da je novac za kupovinu stana vrednog 205.000 evra pozajmio od suprugine tetke iz Kanade. Međutim,  Agencija za borbu protiv korupcije, koja je svojevremeno pokrenula postupak kontrole njegove imovine, nije dobila dokaz da je na njegov račun uplaćen taj iznos, o čemu ju je obavestila baš Uprava za sprečavanje pranja novca.

U smernicama za javne beležnike stoji i obaveza da, ukoliko im je klijent “politički izložena osoba” preduzmu sve mere kako bi pribavili informacije o poreklu imovine i poreklu novčanih sredstava koje dati korisnik usluga namerava da koristi u toj transakciji. Međutim, ako je među “politički izloženim osobama” i bilo sumnjivih slučajeva, javnost uglavnom o tome nije obaveštavana.

U Javnobeležničkoj komori Srbije (JKS) za Al Jazeeru kažu da su notari tokom 2018. godine prijavili ukupno 230 sumnjivih izveštaja, a u prva tri meseca naredne godine 87, napominjući da su dali izuzetan doprinos naporima da se Srbija skine sa “sive liste” FATF-a, najvažnije međunarodne organizacije za sprečavanje pranja novca i finansiranje terorizma, te da su i u izveštaju dostavljenom Srbiji posebno istaknute pozitivne ocene o ulozi javnobeležničke profesije. Ipak, kako navode, nemaju saznanja da li je nakon neke od provera od strane javnih beležnika podignuta optužnica zbog pranja novca.

“Pre svega zbog toga što je dalji postupak po prijavi javnog beležnika o postojanju sumnje ili osnova sumnje da su određena finansijska sredstva rezultat kriminalne aktivnosti, ili da se odnose na finansiranje terorista, u nadležnosti Uprave za sprečavanje pranja novca”, kaže za Al Jazeeru javna beležnica Natalija Adžić, članica Izvršnog odbora JKS zadužena za ovu tematiku i članica Koordinacionog tela Vlade Republike Srbije za sprečavanje pranja novca.

Ne kaže se keš, nego sopstvena sredstva

Iz ove Uprave, međutim, nismo dobili odgovore na pitanja da li i u kojoj meri proveravaju prijavljene sumnjive slučajeve kupoprodaje nekretnina, kao i koliko su slučajeva pranja novca u tom sektoru otkrili za poslednjih pet godina i koliko ih je rezultiralo osuđujućom presudom ili makar optužnicom.

S druge strane, u JKS koriguju terminologiju koju je u saopštenju koristio Republički geodetski zavod, pojašnjavajući da u pomenutih 87 odsto slučajeva, nije reč o plaćanju kešom, “na ruke”, kako bi se to moglo zaključiti, već o prenosu novca sa računa na račun.

“Taj podatak zapravo se odnosi na ugovore kojima je ugovoreno da se kupoprodajna cena isplati iz sopstvenih sredstava kupca”, pojašnjava Natalija Adžić.

Ipak, i u takvim slučajevima ostaje pitanje koliko je građana Srbije koji na svojim računima raspolažu desetinama hiljada evra, što im omogućava da u celosti isplate nekretninu. Deo njih povezuje se sa gastarbajterima, koji su novac zaradili u inostranstvu i žele da imaju svoja “četiri zida” u zavičaju. Ipak, jasno je da ne kupuju samo oni stanove u Srbiji.

Milić Đoković, suvlasnik agencije za nekretnine “Old royal sistem” i savetnik direktora beogradskog Instituta za nekretnine, za Al Jazeeru objašnjava da je u Srbiji najveći broj kupoprodaja lančano povezan.

“Objašnjenje je jednostavno. Ako imate jednog kupca koji na kredit kupuje stan od, recimo, 100.000 evra, on može da stvori još tri, uslovno rečeno, keš kupca. Dakle, neko uzme kredit i kupi stan od 100.000 evra i uplati novac na račun prodavca. Taj prodavac onda tim novcem, kao sopstvenim sredstvima, kupuje neki drugi stan, ali se on računa kao keš kupac. Onda onaj treći koji mu je prodao stan, takođe kupuje neku nekretninu, pa se i on smatra keš kupcem, i tako redom”, objašnjava Đoković, naglašavajući da se sve te isplate obavljaju preko računa.

Svaku neuobičajeno veliku uplatu na račun, banke bi trebalo da kontrolišu i ako pronađu razloge za sumnju da o tome obaveste Upravu za sprečavanje pranja novca. Međutim, na pitanja Al Jazeere da li banke kontrolišu klijente koji u kraćem vremenskom roku na svoj račun uplate veću količinu novca (na primer, više od 10.000 evra), a koja značajno premašuje njihove zvanične prihode, radi kupovine nekretnine ili nekog drugog dobra, kao i da li traže od takvih klijenata da objasne poreklo novca, iz Udruženja banaka Srbije kratko su odgovorili da nemaju na “raspolaganju tražene informacije”.

A da je uloga banaka važna u prometu nekretnina vidi se i iz preporuka koje je im je dala Uprava za sprečavanje pranja novca i finansiranje terorizma, gde se kao jedan od čestih scenarija tipičan za pranje novca navodi kupovina ili prodaja stanova znatno iznad tržišne vrednosti.

Bijeg u nekretnine

“Sumnja se da lice kroz uvećanu tržišnu cenu nekretnine, pokušava da novac ‘ubaci’ u finansijski sistem, a da kasnije daljom prodajom nekretnine, ponovo dođe do sredstava, kako bi ista sredstva ulagao u poslovne aktivnosti ili za osnivanje novih preduzeća”, navodi se u preporukama.

Poslednjih godina cene nekretnina u Srbiji, naročito u Beogradu, konstantno rastu, a taj trend nije promenila čak ni kriza izazvana pandemijom. Tako je u poslednjem kvartalu, prema podacima RGZ, najskuplji kvadat stambenog prostora plaćen u novoj četvrti Beograd na vodi – gotovo 9.000 evra.

Pojedini beogradski, pa i podgorički medji pisali su da ljudi iz kriminalnog miljea u Crnoj Gori često novac stečen kriminalnim aktivnostima ulažu u luksuzne nekretnine u Beogradu, ali te tvrdnje anonimnih izvora nisu bile potkrepljene dokazima.

Đoković, koji je u poslu sa nekretninama više od dve decenije, kaže da u tome ne vidi ništa neobično. “Stan u Srbiji nije tržišna kategorija koja se kupuje od plate. Za to godinama štede čitave porodice, a u nekim slučajevima to je i investicija. Na ovim prostorima je čest taj beg u nekretnine, kao najsigurniji način ulaganja novca. S druge strane, i ako je pandemija, nije pala tražnja. Na primer, u nekim delovima Beograda tražnja je mnogo veća od ponude i to takođe utiče na cene”, objašnjava.

Stručnjaci ukazuju i da ne mora svako sa većom količinom para da bude povezan sa pranjem novca. Ipak, u zemlji koja i dalje ima ozbiljan problem sa korupcijom i vladavinom prava, u kojoj su plate državnih zvaničnika koji odlučuju o poslovima vrednim desetine miliona evra između 1.000 i 1.500 evra, a više od polovine zaposlenih zarađuje manje od prosečnih 500 evra, činjenica da se osam ili devet od deset prodatih nekretnina isplaćuje u celosti, neminovno otvara pitanje odakle novac i da li neko uopšte kontroliše njegovo poreklo.

Miroslava Milenović kaže da joj se nekad čini da u Srbiji uopšte i ne postoji Uprava za sprečavanje pranja novca. “Takve službe inače retko objavljuju informacije o svom radu i onda ne možete da kažete ni da rade ni da ne rade”.

Poslednji put kad je javnost u Srbiji nešto saznala o aktivnostima ove službe, to je bila informacija koju je objavila redakcija Newsmax Adria da je Uprava zatražila od banaka uvid u finansijske transakcije nekih nevladinih organizacija, novinarskih udruženja i istraživačkih portala, uglavnom kritički nastrojenih prema vlastima.

Iz Uprave su se branili da objavljeni spisak organizacija nije ni kompletan, ni u potpunosti tačan, da je reč o strateškoj analizi rizika, da su kontrolisali čak i ministre.

Problem je, međutim, što nedovoljno transparentan rad ove službe, a naročito posle informacije o proverama NVO sektora, kod dela javnosti budi sumnju u njenu profesionalnost. Tim pre, što ako je i bilo neke istrage imovine i računa pojedinih ministara, javnost nikad nije obaveštena o njihovom epilogu, pa nije jasno da li su se sumnje pokazale neosnovanim ili je istraga zaustavljena.

Pitanje porekla novca mogla bi da postavlja i Poreska uprava, ali je problem što u Srbiji ne funkcioniše mehanizam unakrsne provere imovine i prihoda, iako takva zakonska mogućnost, prema rečima poreskog stručnjaka Đerđa Papa, postoji već više od 15 godina. Kako kaže, deo problema može biti nedostatak volje da se ti propisi primenjuju, ali postoji i nedostatak kapaciteta u Poreskoj upravi, jer se, tvrdi, broj radnika godinama smanjivao, a provera imovine je komplikovan posao.

“Ja nisam čuo da je ta unakrsna provera imovine i prihoda do sada primenjivana. Videćemo hoće li se to promeniti kada u martu naredne godine počne primena Zakona o poreklu imovine”, kaže Pap.